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比碧桂园物业先行一步

A股物业第一股花落南都物业

2017年12月07日 星期四 北京青年报

    根据证监会网站消息,12月5日,南都物业首发获通过。在与碧桂园物业的竞争中,被市场认为是先行一步。如果不出意外,A股将出现第一家物业公司。

    12月5日,证监会网站消息,南都物业首发获通过。无巧不成书的是,碧桂园物业更新的招股说明书也在证监会网站公示。

    进展

    首发终获通过

    10月31日,南都物业更新后的招股书显示,拟公开发行不超过1984.127万股,计划募集资金4.11亿元,用于物业管理智能化系统、公寓租赁服务等项目。

    南都物业首发获通过的同时,被要求说明物业管理行业趋势和主要竞争对手、竞争优劣势,以及物业管理中的公共收益、商标权、同业竞争、收入确认等问题。

    南都物业的风险,被认为是业务过于集中在浙江地区。近三年,南都物业在浙江实现的营业收入在主营业务收入中的占比分别为95.80%、93.27%、85.49%,这一比例在今年上半年降低至75.69%。

    最有意思的是,10月20日,证监会公布《发行监管部首次公开发行股票审核工作流程及申请企业情况》,54家企业中止审查,其中南都物业赫然在目。不过据了解,南都物业中止IPO为“没有推进,并未撤回申报材料”。

    随着南都物业IPO中止,A股物业第一股之争的天平似乎倾向了碧桂园物业。但出乎市场预料,南都物业首发获通过,这意味着不出意外,南都物业有望成为A股第一只物业股。

    焦点

    毛利率低于碧桂园物业

    在主营业务毛利率分析中,南都物业低于行业平均值(数家上市和拟上市的公司)招股书显示,从2014年至2017年上半年, 与中奥到家、绿城服务、彩生活(以上为港股)及开元物业(新三板),包括准备在A股上市的碧桂园物业比较,其行业平均值为39.82%、34.89%、 30.27%和29.52%,该公司数值为26.70% 、29.78%、27.11%和26.23%。

    南都物业分析原因时指出,主要系由于彩生活毛利率较高,拉高了同行业公司平均毛利率。彩生活物业服务中以酬金制项目为主,酬金制项目毛利率远高于包干制项目毛利率,因此彩生活主营业务毛利率高于同行业其他公司主营业务毛利率。报告期内,彩生活主营业务毛利率逐年下降,主要系因为彩生活收购其他物业公司,包干制物业项目增加,酬金制物业项目占比下降导致。

    与另一家拟在A股上市的碧桂园物业比较,其招股书表示,碧桂园物业主营业务中协销业务、社区增值服务占比较高,且协销业务毛利率、社区增值服务高于物业管理服务毛利率。协销业务主要系为房地产开发企业销售案场进行方案设计、人员培训和现场管理。另外,碧桂园物业的物业管理项目平均规模较大,规模化效应明显。因此,2014年至2015年,碧桂园物业毛利率高于南都物业。

    招股说明书显示,南都物业近三年的营业收入分别为3.91亿元、4.71亿元、5.78亿元,净利润分别为3149.59万元、5427.19万元、6296.48万元。

    追溯

    浙江最早的物业企业之一

    南都物业是浙江省最早成立的物业服务企业之一,控股股东为南都地产服务,持有公司45.82%股权。实际控制人为韩芳,直接持有公司28.64%的股权,加上通过南都地产服务、舟山五彩石间接持有的股权,合计持有公司75.83%股份,为公司实际控制人。

    南都物业属于浙江南都房地产服务有限公司旗下,南都地产拥有南都物业、南都营销和南都酒店三大公司。南都品牌起源于浙江南都房地产集团,从2005年开始,万科数次收购南都房地产集团,最终成功控股80%股权,南都房地产集团的“资产包”中包含了杭州万科赖以成名的良渚文化村项目。

    目前南都物业的实际控制人韩芳,为南都房地产集团原副总裁,在万科收购南都房地产集团后,她转而接手南都物业。

    韩芳接手南都物业后,以世邦魏理仕、仲量联行等国际五大行为对标企业,想要将南都物业打造成中国的五大行之一。2010年,韩芳在南都物业的基础上成立南都地产。如今物业板块上市在即,韩芳离最初设想的距离不再遥远。

    竞逐

    物业公司发力资本市场

    公开信息显示,截至2017年6月30日,内地已有5家物业企业成功登陆香港主板,51家挂牌新三板,还有至少3家计划冲刺A股,5家准备登陆香港主板,十余家在排队等待新三板审查。这意味着作为轻资产的物业公司正在发力资本市场。

    2014年6月30日,彩生活(前身为花样年物业)成功登陆资本市场。3天后,彩生活市值55.6亿港元,而花样年控股为52.4亿港元。彩生活市值高过花样年的事例,给行业打了一针鸡血。

    根据克而瑞发布的研究报告,房地产开发领域利润率持续下降,核心区域的拿地成本及拿地难度不断增加,使房企纷纷探索转型。而物业管理领域投入较少,模式较轻,侧重于服务。更重要的是,物业管理业务也能创造较高的利润空间。从短期来说,物业管理可以产生实在的利润,长期还可挖掘社区O2O的价值。在转型升级做城市配套服务商之际,物业市场成为房企发力的重点。

    市场认为,尽管香港主板仍是不少内地物业企业上市的首选,但A股的高市盈率和融资率仍然诱惑着诸多龙头房企在分拆物业板块上市时“迎难而上”。

    市场预测,未来5年全国基础物业管理市场规模约1.2万亿元,物业管理行业将成为万亿级市场。

    本组文/本报记者  刘慎良

    供图/东方IC

    新闻链接

    碧桂园物业更新招股说明书

    尽管失去先机,但碧桂园物业在众多方面领先,包括规模、营收、利润及募集的资金规模等方面。

    12月5日,碧桂园物业更新招股说明书,拟在上海证券交易所发售不超过4010万股股份,且不低于本次发行后总股本的10%,每股面值为人民币1元。

    招股书显示,碧桂园拟募集资金11.25亿元,主要用于信息化升级改造项目、社区智能化改造项目、市场拓展项目和社区服务中心项目。

    碧桂园物业备受关注的与其实际控制人不无关系。招股书显示,碧桂园物业实际控制人为地产界名人杨惠妍,持股52.94%,该持股量较此前公布的持股比例增加2.709%;其父亲杨国强持有0.207%的股份,较此前上升0.111%。截至 2017 年 6 月 30 日,公司下设 43 个区域,共 474 家项目公司;在2016年同期,下设 34 个区域和 285 家项目公司。其中,负责碧桂园马来西亚项目物业服务的碧桂园物业马来西亚公司首次纳入其中。

    截至6月底,今年碧桂园物业实现营业收入14.15亿元,净利润2.23亿元。此前2014年至2016年的营业额分别为12.07亿元、16.72亿元和23.58亿元,净利润分别为1.20亿元、2.31亿元和3.58亿元。